Строительство объектов осуществляется на основе утвержденных (одобренных) ОИ в строительство предприятий, зданий и сооружений. Проектной документацией детализируются принятые в обоснованиях решения и уточняются основные технико-экономические показатели. Проектная документация обычно включает проект строительства и рабочую документацию.
Основные этапы и общая схема разработки проектной документации представлены на рис. 5.1 и 5.2. Порядок разработки, согласования и утверждения проектной документации на строительство зданий и сооружений рекомендован СНиП 11-01-95 [8].
Для технически и экологически сложных объектов и при особых природных условиях строительства по решению заказчика (инвестора) или заключению государственной экспертизы одновременно с разработкой документации и осуществлением строительства могут выполняться дополнительные детальные проектные решения по отдельным объектам, разделам, вопросам.
Для объектов, строящихся по проектам массового и повторного применения, а также для других технически несложных объектов на основе обоснований в строительство может быть подготовлен рабочий проект (утверждаемая часть и рабочая документация).
Основным документом, регулирующим правовые и финансовые отношения, взаимные обязательства и ответственность сторон, является договор (контракт), заключаемый заказчиком с привлекаемыми им для разработки проектной документации проектными, проектностроительными организациями, другими юридическими и физическими лицами (см. п. 5.2). Неотъемлемой частью договора (контракта)
Рис. 5.1. Этапы разработки проектной документации
Рис. 5.2. Состав мероприятий по разработке проектно-сметной документации
должно быть задание на проектирование. Примерная форма договора приведена в табл. 5.1.
Таблица 5.1. Примерная форма договора на проектные работы
Раздел | Содержание раздела |
| Преамбула (вводная часть) |
|
| Предмет договора |
|
| Дополнительные условия договора |
|
| Прочие условия договора |
|
Разработка проектной документации осуществляется при наличии решения о предварительном согласовании места размещения объекта на основе утвержденных ОИ в строительство или иных предпроект- ных материалов, договора и задания на проектирование.
Проектная документация, разработанная в соответствии с исходными данными, техническими условиями и требованиями, выданными органами государственного надзора (контроля) и заинтересованными организациями при согласовании места размещения объекта, дополнительному согласованию не подлежит, за исключением случаев, особо оговоренных законодательством Российской Федерации.
Проектирование объектов строительства должно осуществляться юридическими и физическими лицами, получившими в установленном порядке право на соответствующий вид деятельности.
Использование изобретений при проектировании объектов строительства и правовая защита изобретений, созданных в процессе разработки проектной документации, осуществляются в соответствии с действующим законодательством.
Порядок утверждения проектной документации приведен в [8].
Проектная документация разрабатывается преимущественно на конкурсной основе, в том числе через торги подряда (тендер). Порядок организации и проведения тендера на проектные работы определяется инвестором (заказчиком) в соответствии с Положением о подрядных торгах в Российской Федерации [9] и серией методических рекомендаций, утвержденных Межведомственной комиссией по подрядным торгам [11—15]. Общая классификация торгов представлена в табл. 5.2.
Таблица 5.2. Основные виды торгов
Классификационный признак | Виды торгов |
| По способу проведения предварительного отбора претендентов организатором торгов |
|
| По участию в торгах иностранных оферентов |
|
| По участию оферентов в процедуре торгов и оглашении их результатов |
|
Тендер на проектирование объекта может проводиться на часть проектной документации: ТЭО, эскизный проект, только на рабочую документацию, на весь объем проектной документации.
Рабочая документация для строительства предприятий, зданий и сооружений разрабатывается в соответствии с государственными стандартами системы проектной документации для строительства (СПДС) и уточняется заказчиком и проектировщиком в договоре (контракте) на проектирование.
Ссылочные документы (государственные, отраслевые и республиканские стандарты, не требующие привязки чертежей типовых конструкций, изделий, узлов) в состав рабочей документации не входят и могут передаваться заказчику, если это оговорено в договоре.
Состав задания на проектирование устанавливается с учетом отраслевой специфики и вида строительства.
Задание на проектирование объектов производственного назначения включает следующую информацию:
- основание для проектирования;
- вид строительства;
- стадийность проектирования;
- требования по вариантной и конкурсной разработке;
- особые условия строительства;
- основные технико-экономические показатели объекта;
- требования к качеству, конкурентоспособности и экологическим параметрам продукции;
- требования к технологии, режиму предприятия;
- требования к архитектурно-строительным, объемно-планировочным и конструктивным решениям;
- выделение очередей и пусковых комплексов, требования по перспективному расширению предприятия;
- условия разработки природоохранных мероприятий и требования к ней;
- требования к режиму безопасности и гигиене труда;
- требования по ассимиляции производства;
- требования по разработке инженерно-технических мероприятий гражданской обороны и мероприятий по предупреждению чрезвычайных ситуаций;
- требования по выполнению НИОКР;
- состав демонстрационных материалов.
Задание на проектирование объектов жилищно-гражданского назначения включает следующую информацию:
- основание для проектирования;
- вид строительства;
- стадийность проектирования;
- требования к вариантной и конкурсной разработке;
- основные технико-экономические показатели (этажность, число секций и квартир, вместимость или пропускная способность);
- особые условия строительства;
- назначение и типы встроенных предприятий общественного обслуживания, их мощность, вместимость, пропускная способность, состав и площадь помещений, строительный объем;
- основные требования к архитектурно-планировочному решению, отделке здания;
- рекомендуемые типы квартир и их соотношение;
- основные требования к конструктивным решениям и материалам несущих и ограждающих конструкций;
- основные требования к инженерному и технологическому оборудованию;
- требования по обеспечению условий жизнедеятельности маломобильных групп населения;
- требования к благоустройству площадки и малым архитектурным формам;
- требования по разработке инженерно-технических мероприятий гражданской обороны и мероприятий по предупреждению чрезвычайных ситуаций;
- требования о необходимости выполнения:
- демонстрационных материалов, а также об их составе и форме, — НИОКР в процессе проектирования и строительства,
- экологических и санитарно-эпидемиологических условий.
Вместе с заданием на проектирование заказчик выдает проектной организации исходные материалы:
- обеспечение инвестиций;
- решение местного органа исполнительной власти о предварительном согласовании места размещения объекта;
- акт выбора земельного участка (трассы) для строительства и прилагаемые к нему материалы;
- архитектурно-планировочное задание, составляемое в установленном порядке;
- технические условия на присоединение проектируемых объектов к источникам снабжения, инженерным сетям и коммуникациям;
- сведения о проведенных с участием общественности обсуждениях решений о строительстве объекта;
- исходные данные по оборудованию, в том числе индивидуального изготовления;
- данные по выполненным НИОКР;
- материалы инвестора, оценочные акты и решения органов местной администрации о компенсациях за сносимые здания и сооружения;
- материалы, полученные от местной администрации и органов государственного надзора (касающиеся природного окружения проекта и состояния окружающей среды);
- материалы инженерных изысканий и обследований, обмерочные чертежи существующих на участке строительства зданий и сооружений;
- чертежи и характеристики продукции предприятия;
- задание на разработку тендерной документации;
- заключения и материалы, выполненные по результатам обследования действующих производств, конструкций зданий и сооружений;
- другие материалы.
Далее приведены примерные перечни технико-экономических показателей для объектов различного назначения (табл. 5.3 и 5.4).
Таблица 5.3. Примерный перечень технико-экономических показателей для объектов производственного назначения
Наименование показателя | Единица измерения |
| Мощность предприятия, годовой выпуск продукции: | |
| – в стоимостном выражении | млн руб. |
| – в натуральном выражении | в соотв. единицах |
| Общая площадь участка | га |
| Коэффициент застройки | коэффициент |
| Удельный расход на единицу мощности: | |
| – электроэнергии | кВт•ч |
| – воды | м3 |
| – природного газа | тыс. м3 |
| – мазута | т |
| – угля | т |
| Общая численность работающих | человек |
| Годовой выпуск продукции на одного работающего: | |
| – в стоимостном выражении | тыс. руб./чел. |
| – в натуральном выражении | ед./чел. |
| Общая стоимость строительства, в том числе СМР | млн руб. |
| Удельные капитальные вложения | руб./ед. мощности |
| Продолжительность строительства | мес. |
| Стоимость основных производственных фондов | млн руб. |
| Себестоимость продукции | тыс. руб./ед. |
| Балансовая (валовая) прибыль | тыс. руб. |
| Чистая прибыль | тыс. руб. |
| Уровень рентабельности производства | % |
| Внутренняя норма доходности | % |
| Срок окупаемости | лет |
| Срок погашения кредита и других заемных средств | лет |
Таблица 5.4. Примерный перечень технико-экономических показателей для жилых и общественных зданий
Наименование показателя | Единица измерения |
| Число квартир, вместимость, мощность | в соотв. единицах |
| Общая площадь земельного участка | га |
| Общая площадь зданий и сооружений | м2 |
| Строительный объем | м3 |
| Коэффициент отношения жилой площади к общей | коэффициент |
| Общая сметная стоимость строительства, | |
| в том числе сметная стоимость СМР | млн руб. |
| Средняя стоимость 1 м2 площади (общей, жилой, полезной) | млн руб. |
| Показатели эффективности проекта | см. гл. 12 |
| Продолжительность строительства | мес. |
