И.И. Мазур, В.Д. Шапиро, Н.Г. Ольдерогге, А.В. Полковников
УПРАВЛЕНИЕ ПРОЕКТАМИ

к содержанию

 

Приложение 15.1. Методы оценки стоимости строительства и порядок разработки сметной документации в российской практике управления инвестиционно-строительными проектами

 

При определении цен на строительную продукцию должен осуществляться расчет сметной стоимости строительства, на основании которого инвестор (заказчик) и подрядчик могут устанавливать (в том числе по результатам проведения конкурсов) свободные (договорные) цены.

Сметная стоимость строительства представляет собой общую сумму денежных средств, необходимых для его осуществления в соответствии с проектными материалами.

Основанием для определения сметной стоимости строительства являются:

проект и рабочая документация (РД), в том числе чертежи, ведомости объемов строительных и монтажных работ, спецификации и ведомости на оборудование, основные решения по организации и очередности строительства, принятые в проекте, а также пояснительные записки к проектным материалам;

действующие сметные нормативы, отпускные цены на оборудование, мебель и инвентарь.

В процессе определения сметной стоимости может быть использована информация о текущем изменении цен на применяемые в строительстве ресурсы, предоставляемая на договорной основе региональными центрами по ценообразованию в строительстве и/или органами государственной статистики.

В настоящее время приняты следующие методы определения стоимости строительства: ресурсный, ресурсно-индексный, базисно-индексный, базисно-компенсационный, использования банка данных о стоимости ранее построенных или запроектированных объектов-аналогов.

Ресурсный метод определения стоимости строительства представляет собой калькулирование в текущих (прогнозируемых) ценах и тарифах элементов затрат (ресурсов), необходимых для реализации проекта.

Калькулирование себестоимости (предстоящих издержек производства) ведется на основе выраженных в натуральных измерителях потребности в материалах, изделиях и конструкциях, способах их доставки на площадку строительства и данных о расстояниях, расходе энергоносителей на технологические цели, времени эксплуатации строительных машин и их составе, затратах труда.

Ресурсно-индексный метод является сочетанием ресурсного метода с системой индексов на ресурсы (материальные, технические, энергетические, трудовые, оборудование, услуги и пр.).

Индексы представляют собой отношение стоимости продукции, работ или ресурсов в текущем (прогнозном) уровне цен к стоимости в базисном уровне цен и выражаются в безразмерных величинах, как правило, не более чем с двумя значащими цифрами после запятой.

Базисно-индексный метод основан на использовании системы текущих и прогнозных индексов по отношению к стоимости, определенной в базисном уровне или в текущем уровне предшествующего периода.

Приведение в уровень текущих (прогнозных) цен производится путем перемножения базисной стоимости по строкам сметы и каждого из элементов технологической структуры капитальных вложений на соответствующий индекс по отрасли (подотрасли), виду работ с последующим суммированием итогов сметного документа по соответствующим графам.

Базисно-компенсационный метод определения стоимости строительства представляет собой составление сметной документации с использованием имеющихся сметных норм. Стоимость стройки при этом методе формируется исходя из фактических затрат и полностью может быть определена только после завершения строительства.

При этом методе стоимость строительства определяется в два этапа:

на первом этапе (стадия проектирования) делается ориентировочный прогноз удорожания базисной стоимости в связи с ожидаемыми инфляционными процессами;

на втором этапе (в процессе строительства) при оплате работ, услуг, оборудования и т.д. производится расчет дополнительных затрат, вызванных реальными изменениями цен и тарифов по отношению к определенным на первом этапе.

Итоговая стоимость строительства складывается из ее базисного уровня и всех дополнительных затрат, вызванных повышением цен и тарифов на применяемые ресурсы.

Метод использования банков данных о стоимости ранее построенных или запроектированных объектов-аналогов предполагает использование стоимостных показателей по зданиям и сооружениям, аналогичным проектируемому в данный момент. Этот метод весьма эффективен, особенно на начальных фазах работ по проекту, однако традиционно недооценивается отечественными строителями, в связи с чем до настоящего времени его применение ограничено. Лишь некоторые крупные структуры (Газпром, правительство Москвы, ЛУКОЙЛ и др.) реально создают и используют банки данных по объектам-аналогам.

Сметная документация. При определении сметной стоимости строительства проектируемых предприятий, сооружений, объектов, их частей и видов работ составляется сметная документация, состоящая из локальных смет, локальных сметных расчетов, объектных смет, объектных сметных расчетов, сметных расчетов на отдельные виды затрат, сводных сметных расчетов стоимости строительства и т.д.

Сметная документация составляется в определенной последовательности, с постепенным переходом от мелких к более крупным элементам строительства: вид работ (затрат) — объект — пусковой комплекс — очередь строительства — строительство (стройка) в целом.

В процессе строительства сметная информация многократно используется для определения объемов заказов на изделия, комплектов поставок, данных для оперативного планирования, учета выполненных работ, выдачи и закрытия нарядов, составления различного рода калькуляций, определения расчетной стоимости объекта или комплекса работ для бригад и т.д.

Структура информационных связей между сметной документацией и процессом управления организацией, участвующей в строительном инвестиционном процессе, представлена на рис. П.15.1. Выделены основные документы, задействованные в информационных потоках.

Схема разработки сметной документации представлена на рис. П.15.2.

Подробную сметную информацию многократно используют не только строители, но и заказчик, банковские организации и вышестоящие органы управления.

Локальные сметы являются первичными документами и составляются на отдельные виды работ и затрат по зданиям и сооружениям или по общеплощадочным работам. В основу локальных смет положены объемы работ, определившихся при создании РД или рабочих чертежей.

Локальные сметные расчеты составляются также в тех случаях, когда объемы работ и размеры затрат окончательно не определились и подлежат уточнению, как правило на основании РД.

Объектные сметы объединяют данные локальных смет и являются документами, на основе которых формируются свободные (договорные) цены на строительную продукцию.

Сметные расчеты на объект в целом объединяют в своем составе данные из локальных сметных расчетов и локальных смет и подлежат уточнению, как правило, на основании РД.

Сметные расчеты на отдельные виды затрат составляются в тех случаях, когда требуется определить (как правило, в целом по стройке) размер (лимит) средств, необходимых для возмещения тех затрат, которые не учтены сметными нормативами (например, компенсации за земли, изъятые под застройку, расходы, связанные с применением льгот и доплат, установленных правительственными решениями, и т.п.).

Рис. П. 15.1. Использование сметной документации в управлении деятельностью строительной организации

Рис. П. 15.2. Технология разработки сметной документации

Сводные сметные расчеты стоимости строительства предприятий, зданий и сооружений (или их очередей) составляются на основе объектных сметных расчетов, объектных смет и сметных расчетов на отдельные виды затрат.

Сводка затрат — это сметный документ, определяющий стоимость строительства предприятий, зданий, сооружений или их очередей в случаях, когда наряду с объектами производственного назначения составляется проектно-сметная документация на объекты жилищно-гражданского и другого назначения.

В России сметные нормы и цены пересматривались в 1956, 1969, 1984, 1991, 1998 гг. Структура используемой в настоящее время сметно-нормативной базы в строительстве (структура 2001 г.) представлена на рис. П.15.3.

Рис. П. 15.3. Структура сметно-нормативной базы в строительстве, 2001 г.

В сводном сметном расчете стоимости производственного и жилищно-гражданского строительства средства распределяются по 12 главам (пример см. в табл. П.15.1).

Таблица П.15.1 Пример структуры сводного сметного расчета

 

< назад | к содержанию | вперед >

 



Данную страницу никто не комментировал. Вы можете стать первым.

Ваше имя:

Комментарий:
Введите символы: *
captcha
Обновить