Рынок недвижимости

Почти для всех нас жилище — самое ценное имущество и главная наша собственность. Чтобы купить жилье, мы должны занять денег больше, чем когда-либо, и взять кредит, который будем выплачивать десятки лет. Но если мы приобретем жилье в неподходящий момент, оно может нас погубить.

С начала XX столетия покупка жилья стала для тех из нас, кому посчастливилось жить в богатой стране, настоящей манией. Во многих западных странах доля домовладельцев увеличилась с четверти до почти трех четвертей. Однако массовое приобретение домов стало триггером финансового кризиса 2000-х — и идею «свой дом должен быть у каждого» поставили под сомнение.

Необычное имущество. В чисто экономических терминах недвижимость — всего лишь один из видов активов. Ее сравнительно легко купить и продать, ее стоимость меняется. Однако в отличие от большей части других активов вроде акций, вина, картин или золотых монет недвижимость выполняет важную функцию: это место, где мы живем.

Связь этих факторов означает, что бум стоимости жилья, за которым следует спад, по сравнению с крахом фондовой биржи или снижением стоимости любых других активов чреват более серьезными последствиями.

Когда стоимость жилья взлетает до небес, у потребителей растет уверенность в стабильности экономики в целом. Обычно люди начинают больше тратить и занимать, и дело не только в уверенности. Владельцы домов могут получить под залог недвижимости больший кредит, поскольку их жилье подорожало.

У этой медали есть оборотная сторона: когда стоимость жилья резко падает, эффект от этого падения оглушает общество сильнее, чем снижение стоимости любого другого актива. Когда дом, в котором живет ваша семья, стоит меньше, чем ипотечный кредит, вы попадаете в ловушку отрицательного капитала. В этом нет ничего страшного (хотя уверенность в завтрашнем дне все равно исчезает), если только вам не нужно продать дом. Теперь вам придется отдать его по более дешевой цене, да еще и доплатить ипотечному банку разницу.

Пузыри и спады. Люди всегда знали, что столь же надежных объектов для инвестиций, как жилье, очень мало. С 1975 года цены на недвижимость в Великобритании росли в среднем почти на 3 % в год (с учетом инфляции). Поведение цен на недвижимость зависит от множества факторов. Взять хотя бы стоимость земли, на которой стоит дом. Если спрос на землю растет (или сокращается предложение доступных земельных участков), цены на жилье растут следом. И наоборот, если предложение на рынке жилья внезапно увеличивается, цены падают. Одним из факторов, которые способствовали масштабному обвалу стоимости жилья в Майами в 2008 году, было завершение строительства множества домов и выставление их на продажу.

Роберт Шиллер, профессор экономики Йельского университета и ведущий эксперт по жилой недвижимости, указывает и на то, что цены чаще растут в районах, где ограничений на планирование и строительство больше. Потому в Калифорнии и Флориде, где строителей ограничивают строже, цены взлетели и затем упали, в то время как в Хьюстоне, штат Техас, где ограничений почти нет, рост цен поколебался разве что в долгосрочной перспективе.

Долгосрочный рост цен на недвижимость обычно сравним с долгосрочными темпами роста экономики страны, что логично: можно ожидать, что в долгосрочном плане цены на жилье будут расти такими же темпами, какими растет благосостояние вообще.

Невозможно отрицать, что последние полвека цены на недвижимость колебались вместе с растущей и падающей экономикой. Рекорд был поставлен в 2008 году, когда и в США, и в Великобритании цены на недвижимость упали так стремительно, как не падали со времен Великой депрессии. Почему стоимость жилья чувствительна к подобным встряскам?

Домовладельцев стало больше. Главная подоплека волатильности цен на недвижимость заключается в том, что и в США, и в Великобритании череда правительств декларировала цель увеличить число владельцев домов настолько, насколько это вообще возможно. Чтобы понять, к чему это привело, достаточно взглянуть на Великобританию. До Первой мировой войны всего один британский дом из десяти принадлежал тем, кто в нем жил, — в отличие от США, где таких домов была почти половина. Отчасти так было потому, что недвижимостью владели богачи, сдававшие жилье внаем, но отчасти это было и социальное явление. Даже очень богатая молодежь, переезжая в Лондон, предпочитала снимать квартиры, а не покупать их и потом сдавать внаем. Почти во всех слоях общества считалось, что не иметь своего дома — это нормальное положение дел.

Все изменилось после мировых войн, когда страны провозгласили цель «обеспечить домами героев». Домовладельцев ограничили в правах, в строительство жилья были вложены миллионы фунтов. В то же время экономическое неравенство сглаживалось, и все больше семей среднего класса вдруг понимало, что им по средствам приобрести свой дом.

В 1950-е, когда в Великобритании царил послевоенный оптимизм, владение недвижимостью медленно, но уверенно приобретало статус социального фетиша — наряду с бесплатной медициной, бесплатным образованием и низкой безработицей. Апогей был достигнут при Маргарет Тэтчер с ее схемой «право на покупку» (right-tobuy), благодаря которой домами обзавелись тысячи арендаторов муниципального жилья.

Все эти факторы внесли свой вклад в резкое увеличение числа домовладельцев. Страны одна за другой вводили солидные налоговые льготы на ипотеку, в итоге число собственников домов росло как на дрожжах, достигнув недавно абсолютного рекорда — 70 %. Эта со циальноэкономическая трансформация стала одной из величайших в британской истории.

Британская ситуация не уникальна. Если говорить о доле собственников жилья, Испания уже обогнала Великобританию, а Франция быстро ее догоняет. Что характерно, большие колебания рынка недвижимости 2 происходят обычно в странах, где домовладельцев много, так что, например, государства вроде Германии и Швейцарии, жители которых склонны покупать, а не снимать жилье, от этих экономических пузырей не пострадали. Дело, конечно, не столько в традиционном для данной культуры подходе к покупке дома, сколько в законах, побуждающих снимать жилье из соображений финансовой выгоды.

Опасно для экономики. Увеличение числа домовладельцев — это, несомненно, социальное благо, однако оно чревато экономическими проблемами. Например, перестает действовать невидимая рука рынка. На правильно работающем рынке чрезмерный рост цен заставляет домохозяйства отказаться от покупок, после чего цены возвращаются на разумный уровень. Если же государство предлагает либо покупателям жилья, либо финансирующим их ипотечным компаниям стимулы, побуждающие к покупке (от налоговых льгот до неявной гарантии поддержки), оно способствует образованию пузырей.

Так, до 2007 года Fannie Mae и Freddie Mac, два ипотечных гиганта, на которых опирался внутренний рынок кредитов США, выдавали все более рискованные займы. Инвесторы в большинстве своем считали, что, если эти гиганты падут, их спасет государство. Так оно и вышло: в 2008 году власти были вынуждены национализировать обе ипотечные компании. Но что, если в будущем ипотечные заимодатели США и Великобритании должны будут обходиться без господдержки? Не настанет ли конец пузырям и падениям рынка жилой недвижимости?

< Созидательное разрушение | Все идеи | Дефицит госбюджета >