С переходом российской экономики на рыночные методы управления появляются объективные условия для развития жилищного страхования. Перспективными видами жилищного страхования являются ипотечное страхование, титульное страхование, страхование товариществ собственников жилья, страхование ответственности оценщиков, страхование ответственности риэлторов и др.
Федеральным законом от 29 июля 1998 г. № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» (в ред. Федерального закона от 22 августа 2004 г. № 122-ФЗ) предусматривается страхование гражданской ответственности оценщиков. При этом оценщик не вправе заниматься оценочной деятельностью без заключения договора страхования. Наличие страхового полиса является обязательным условием для заключения договора об оценке объекта. Страховым случаем является причинение убытков третьим лицам в связи с осуществлением оценщиком своей деятельности.
Актуальность страхования профессиональной ответственности риэлторов подтверждается Концепцией развития страхования в РФ.
В связи с расширением коллективных форм владения жилищным фондом получает развитие страхование имущества товариществ собственников жилья. Приватизация квартир в многоэтажных жилых домах определила потребность более эффективного управления собственностью граждан. Часть квартир в этих домах остается в собственности муниципалитета. Зарубежный и отечественный опыт эффективной эксплуатации таких зданий свидетельствует о целесообразности объединения владельцев жилья для защиты своих интересов в товарищества собственников жилья.
Объединение собственников жилья в такие товарищества в границах единого комплекса недвижимого имущества (кондоминиума), включающего в себя земельный участок и расположенное на нем жилое здание, является одним из наиболее приемлемых способов защиты их прав, влияния на стоимость и качество предоставляемых услуг и позволяет создать условия для привлечения дополнительных источников финансирования работ по обслуживанию и ремонту жилищного фонда.
Кроме того, товарищества собственников жилья получают реальную возможность самостоятельно решать вопросы организации обслуживания и эксплуатации жилья, а следовательно, определять порядок расходования средств, направляемых на эти цели. Товарищества собственников жилья становятся преобладающей формой управления многоквартирными жилыми домами.
Жилищная реформа предоставляет владельцам жилых и нежилых помещений возможность не просто оплачивать расходы по содержанию своего имущества, но и реально управлять своей собственностью как частной (например, своей квартирой), так и общей долевой (например, зданием, в котором расположена квартира).
Достаточно перспективным способом участия владельцев квартир в управлении жилым зданием является объединение их в особую организацию — товарищество собственников жилья. В настоящее время в России создано более 3 тыс. товариществ собственников жилья. По регионам они распределены крайне неравномерно, что зависит от политики местных властей (только в Москве существуют более 600 товариществ собственников жилья).
Товарищество может осуществлять страхование принадлежащего ему имущества и включенного в список общего имущества от любых видов риска прямого физического ущерба, а также страхование ответственности с целью защиты товарищества и домовладельцев в случае иска по поводу ущерба, нанесенного имуществу или физическим лицам на объектах общего имущества. Домовладельцы — собственники помещений в кондоминиуме осуществляют их страхование самостоятельно.
Товарищество собственников жилья — некоммерческая организация, форма объединения домовладельцев для совместного управления и обеспечения эксплуатации комплекса недвижимого имущества в кондоминиуме, владения, пользования и, в установленных законодательством пределах, распоряжения общим имуществом.
Кондоминиум — это единый комплекс недвижимого имущества, включающий земельный участок в установленных границах и расположенное на нем жилое здание, причем отдельные части этого комплекса (например, квартиры) находятся в частной собственности отдельных граждан или юридических лиц, а остальные части (общее имущество) находятся в общей долевой собственности всех домовладельцев в доме. Общее имущество включает в себя межквартирные площадки, лестничные клетки, лестницы, лифты и лифтовые шахты, крышу, технические этажи и подвалы, исключая нежилые помещения, прилегающие к зданию земельные участки в установленных границах с элементами озеленения и благоустройства, а также иные объекты, предназначенные для обслуживания единого комплекса недвижимого имущества кондоминиума и служащие его использованию.
Товарищество может осуществлять страхование принадлежащего ему имущества, а также включенного в список общего имущества, от любых видов риска прямого физического ущерба, а также может осуществлять страхование ответственности с целью защиты товарищества и домовладельцев в случае иска по поводу ущерба, нанесенного имуществу или физическим лицам на объектах общего имущества. Домовладельцы — собственники помещений в кондоминиуме осуществляют их страхование самостоятельно.
В случае ущерба, нанесенного кондоминиуму в результате страхового случая, страховое возмещение выплачивается товариществу или специально назначенному доверенному представителю для последующего использования в интересах домовладельцев и ипотечных кредиторов. Сумма страховых выплат, полученных для компенсации ущерба от несчастного случая, используется прежде всего на восстановление и ремонт кондоминиума, если товарищество не примет решения о самоликвидации.
В случае ликвидации товарищества получатель страховой компенсации — товарищество или его доверенный представитель — распределяет средства среди кредиторов, предоставивших ссуды под залог недвижимости в кондоминиуме, в соответствии с законодательством. Остаток средств после уплаты иных установленных законодательством платежей в случае наличия такового распределяется между домовладельцами в соответствии с их долей участия.
В последние годы получает распространение новый для российского страхового рынка вид жилищного страхования — страхование риска утраты права собственности на жилье в результате признания судом недействительной одной из сделок, ранее произведенной с квартирой. Причиной расторжения последней сделки с квартирой могут быть ошибки, допущенные при приватизации квартиры, при ее расселении, продаже, обмене и т.п.
По мнению экспертов, в связи с несовершенством российского жилищного законодательства значительное число сделок с жильем имеет основание при определенных обстоятельствах быть оспоренными в суде. Стоимость страхования риска утраты прав составляет 1—2,5 % рыночной стоимости квартиры.
Тариф зависит от сроков страхования, стоимости квартиры и количества произведенных с нею сделок. Страховая защита обеспечивается на срок до десяти лет.
Страхование титула — это страхование юридической чистоты документов, устанавливающих и подтверждающих право собственности на недвижимое имущество. Страхование титула означает страхование от событий, произошедших в прошлом, последствия которых могут отразиться в будущем. Оно позволяет заемщикам или покупателям недвижимости рассчитывать на возмещение понесенных убытков в случае расторжения судом кредитного договора или договора купли-продажи недвижимости.
В качестве страховых документов могут использоваться либо страховой полис, выданный страховой компанией, либо письменное заключение специально уполномоченного адвоката, подтверждающее права собственности заемщика на недвижимость и возможность юридически беспрепятственной продажи его имущества в случае необходимости.
В Рекомендациях по дальнейшему развитию страхования в жилищно-коммунальном комплексе, утвержденных приказом Госстроя России от 28 июня 2000 г. № 149, указано, что система страхования потери жилья в результате утраты прав собственности должна основываться на следующих положениях:
•полной информированности покупателей жилья о рисках, связанных с возможной потерей права собственности и способах страховой защиты;
•доступности страховых компаний, осуществляющих страховую защиту по данным рискам, и предоставлении потенциальному покупателю права выбора страховой компании для заключения соответствующего договора страхования;
•предоставлении потенциальному страховщику возможности проведения экспертизы ожидаемой сделки;
•признании страховым случаем при осуществлении данного вида страхования вступившее в законную силу решение суда о признании сделки недействительной;
•выплате страховой компанией единовременного возмещения, позволяющего страхователю приобрести другое жилье без излишних потерь времени.
Эта последовательность действий страховых компаний и минимальные сроки выплат возмещения позволят обеспечить устойчивость вторичного рынка жилья.
Титульное страхование особенно актуально в России, и недооценивать его значение нельзя, так как из-за недостаточно развитой информационной базы и пробелов в законодательстве гарантировать покупателю чистоту предыдущих сделок с приобретаемой недвижимостью практически невозможно. Ходом приватизации жилья был заложен фундамент под будущие иски о неправомочности тех или иных сделок. К тому же сейчас практически полностью отсутствует отечественная статистика по данным рискам. Заинтересованы в развитии этого вида страхования и риэлторские фирмы, опасающиеся обманов со стороны продавцов и желающие снять с себя часть финансовой ответственности за неправомочность заключенных сделок.
За рубежом этот вид страхования хорошо развит, и ни одна сделка купли-продажи квартиры или дома не заключается без одновременного заключения договора титульного страхования. В этом случае функцию, аналогичную титульному страхованию, выполняет также страхование ответственности риэлторов и нотариусов.
В США титульное страхование может проводиться для защиты имущественных интересов двух лиц: собственника недвижимости и банка, предоставившего кредит для приобретения недвижимости. Если в первом случае страховая стоимость соответствует рыночной стоимости на объект недвижимости, определяемой на основе экспертных оценок, то в случае с банком страховая сумма по договору страхования, который заключается на срок, соответствующий сроку кредитного договора, уменьшается по мере погашения основной суммы по кредитному договору.
Преимуществом титульного страхования является то, что страховая сумма при заключении договора рассчитывается исходя из стоимости покупки недвижимости и затрат, связанных с ее владением. Таким образом, титульное страхование полностью покрывает финансовые расходы, связанные с покупкой жилья, и является надежным механизмом защиты законных интересов на случай признания сделки с недвижимостью недействительной.
В странах, где применяется титульное страхование, законодательство содержит специальные нормы, регулирующие его проведение.
В США такое законодательство принимается и контролируется соответствующими государственными институтами каждого штата. Так, на Аляске существует специальный закон о титульном страховании, принятый в 1974 г. Он регламентирует условия страхования, тарифы, права страховщиков на запрос документов по оценке рисков, меру ответственности за разглашение конфиденциальной информации по сделкам.
Все это подтверждает выводы о том, что без достаточного правового обеспечения не могут получить развитие перспективные виды жилищного страхования в стране с рыночной экономикой.
Страхование права собственности является ретроспективным, относящимся к прошлому, поскольку до заключения страхового договора предусмотренные им страховые события могли уже фактически произойти, но еще не проявились и могут проявиться в течение срока действия договора.
Объектом титульного страхования являются имущественные интересы собственника недвижимости, связанные с возникновением убытков в результате ее утраты в связи с прекращением или ограничением прав собственности. Для титульного страхования необходима правильная идентификация риска, связанного с потерей права собственности. Риски могут приводить к прекращению или ограничению права собственника в результате выявления неучтенных собственников или лиц, имеющих по закону права на эту собственность. Эти риски возникают при сделках:
•купли-продажи недвижимости;
•отложенной продажи в рамках договора залога или аренды с правом или обязательством выкупа;
•договора мены объектов недвижимости;
•дарения или безвозмездной передачи;
•наследования;
•раздела семейного имущества при разводе;
•внесения имущества в уставный капитал юридического лица и других случаях.
Риски возникают и в результате возможности принудительного изъятия собственности или ограничении прав пользования собственностью органами власти для государственных нужд, а также при нарушении правил пользования недвижимостью.
Типичными исключениями из страхового покрытия при страховании титульных рисков являются:
•нарушение правил эксплуатации недвижимого имущества, бесхозяйственного обращения с ним, использование его не по назначению, с нарушением действующего законодательства;
•отказ страхователя от права собственности или передача им прав собственности третьим лицам;
•самовольная застройка земельного участка;
•гибель, повреждение, уничтожение по любой причине, снос, ликвидация, разрушение или загрязнение застрахованного объекта недвижимости;
•неплатежеспособность или банкротство страхователя, нарушение им договорных гарантийных обязательств, ограничения прав собственности, обращения взыскания на имущество;
•претензии в отношении прав собственности, возникающие между супругами, в том числе и находящимися в разводе, родителями, детьми, любыми родственниками, одним из которых является страхователь, а также иными членами семьи страхователя;
•претензии в отношении прав собственности, возникающие между наследниками в случае смерти страхователя;
•ограничение, потеря, иные препятствия в свободном осуществлении страхователем своих прав собственника, вызванные наличием прописанных или временно прописанных в жилом помещении, а также не освобождением жилого помещения предыдущими жильцами;
•принудительное изъятие у собственника имущества по основаниям, предусмотренным законом или подпунктами 1, 3—6 п. 2 ст. 235 ГК РФ;
•по фактам, связанным с наступлением страхового случая, против страхователя (выгодоприобретателя) возбуждено уголовное дело, начат судебный процесс или в отношении прав на объект недвижимости, который был застрахован, проводится административное расследование.
Титульному страхованию предшествует предстраховая экспертиза, при которой исследуется история возникновения и перехода прав на объекты купли-продажи. Особое внимание при экспертизе уделяется изучению возможности:
•обмана со стороны продавца;
•небрежности посредника (риэлтора) к проведению экспертизы прав на жилье, его умысел;
•нарушения требованиям к условиям и форме сделки при ее заключении со стороны органов государственной регистрации, нотариусов, риэлторов;
•нарушения законодательства, совершенного во время одной из предыдущих сделок купли-продажи с данным объектом;
•нарушений на этапе приватизации жилья;
•ошибок при оформлении документов, подтверждающих право собственности (договор, свидетельство и т.п.), или документов, являющихся основанием для совершения сделки (доверенность, справка и т.п.);
•приобретения собственности, находящейся под арестом, запретом, залогом;
•заключение сделки недееспособным лицом или ограниченно дееспособным гражданином.
Таким образом, развитие и внедрение перспективных видов будет способствовать эффективному развитию национальной системы страхования в России.
