Формирование системы ипотечного страхования является одним из приоритетных направлений развития российского страхового рынка в условиях рыночной экономики. Значение ипотечного страхования все более возрастает в связи с развитием рынка недвижимости и ипотечного кредитования в России. Страховые компании являются непосредственными участниками на рынке ипотечного жилищного кредитования.
Развитие ипотечных отношений, как показывает история, связано с возникновением банковских учреждений, а затем системы жилищного кредитования. Впервые понятие «ипотека» появилось в Древней Греции в конце VII в. до н. э. в связи с необходимостью обеспечения ответственности должника кредитору определенными земельными владениями, введением свободы завещания по собственному усмотрению. Слово «ипотека» со временем стало употребляться для обозначения залога. Для приобретения права собственности на недвижимость не было достаточно одного соглашения между продавцом и покупателем. Требовалось наличие информации, позволяющей третьим лицам удостовериться в существовании такого права. Появление первых ипотечных банков в Германии в XVIII в. способствовало развитию ипотечных отношений. Для привлечения средств выпускались разновидности ипотечных облигаций — закладные. В основном финансовая помощь оказывалась крупным помещичьим хозяйствам. Лишь в начале XIX в. деятельность ипотечных банков распространилась на мелкие помещичьи владения и крестьянские хозяйства.
Во Франции ипотечные операции были связаны с выдачей среднесрочных и долгосрочных ипотечных ссуд строительным компаниям и землевладельцам на жилищное и промышленное строительство.
В США в начале XX в. были созданы федеральные земельные банки для выдачи долгосрочных ссуд фермерам под залог земель.
Ипотечные банки были представлены мелкими банками регионального значения.
Во времена Великой депрессии в 1930-е гг. в США государством финансировалась программа «Фонд взаимного ипотечного страхования Федеральной жилищной администрации (ФЖА)», что способствовало развитию страхования ипотечных рисков. В 1950-е гг. получило развитие частное ипотечное страхование.
В Канаде ипотечная система распространялась на кредитование операций с недвижимостью. Вначале осуществлялось кредитование сельского хозяйства, а в дальнейшем распространилось на жилищное строительство. В европейских странах ипотечные отношения в большей мере были применимы к недвижимости.
Система ипотечного страхования действует в настоящее время в США, Канаде, Новой Зеландии, Великобритании и других странах и делает ипотеку доступной для большинства населения. Так, в США действуют две системы ипотечного страхования — государственная и частная. Главное различие между этими двумя системами состоит в величине покрытия убытков. Государственная страховая система покрывает 100 % невыплаченного кредита. Частная страховая система покрывает около 25 % невыплаченного кредита.
В странах с развитой системой ипотечного страхования можно выделить некоторые общие аспекты регулирования ипотечного страхования: монотипное страхование, рисковый капитал, резерв на покрытие непредвиденных расходов, конфликт интересов, требование государства страховать ипотечные кредиты, требование вторичного рынка страховать ипотечные кредиты, стандартные критерии присвоения инвестиционного рейтинга программам ипотечного страхования1.
Монотипное страхование означает, что согласно уставу компания может заниматься только одним видом страхования (в отличие от мультистраховых компаний, имеющих право осуществлять разные виды страхования на основе единого устава). Важной отличительной чертой данного страхования является разделение резервов на капитальный фонд и фонд для покрытия убытков с целью покрытия только тех рисков, которые возникают в результате осуществления единственного вида страхования. Монотипное ипотечное страхование применяется в таких странах, как США, Канада, Австралия, Филиппины, Гонконг, Израиль. Наличие отдельного (монотипного) резервного фонда ипотечного страхования позволяет внешним регулирующим органам и рейтинговым агентствам надлежащим образом оценивать, а при необходимости моделировать в долгосрочной перспективе адекватность капитальных резервов на случай возникновения экономического кризиса.
Регулирование рискового капитала направлено на то, чтобы общая сумма обязательств по выплате страхового возмещения в случае, если все действующие полисы будут предъявлены к оплате, не превышала определенного коэффициента.
Наличие резервного фонда на покрытие непредвиденных расходов — это особое требование нормативно-правового регулирования к программам ипотечного страхования, финансируемым частным капиталом.
Средства резервного фонда на случай непредвиденных расходов используются для выплаты страховых возмещений при наступлении экономического кризиса. Формируются эти средства из отчислений страховой компанией определенного процента от поступивших страховых взносов на специальный резервный счет, где они могут храниться в течение многих лет.
Требование вторичного рынка страховать ипотечные кредиты является достаточно эффективным. Основное требование, предъявляемое к ипотечным страховым компаниям на вторичном рынке состоит в том, чтобы у компании был хотя бы минимальный инвестиционный рейтинг, характеризующий их способность платить по заявлениям о страховом возмещении.
В США, Канаде и Австралии существуют специальные законы о конфликте интересов, принятые с целью урегулирования деятельности частных ипотечных страховых компаний, которые предусматривают запреты на выплату комиссионных за размещение кредитов страхуемым лицом (кредитором) или его агентом в той или иной страховой компании.
В России первые сведения о залоге недвижимого имущества содержатся в своде законов Псковской феодальной республики. Залог в то время не требовал передачи заложенного имущества во владение кредитора. В XШ—XIV вв. на Руси с возникновением частной собственности на землю получил развитие первый вид кредитования — «заклад». Залог носил характер отчуждения. В случае несостоятельности должника наследство переходило в собственность кредитора.
В середине XVII в. с принятием Соборного Уложения было разрешено брать ссуды под залог наследственных земель. В законодательном порядке был предусмотрен переход заложенного имущества в собственность кредитора. С созданием в 1754 г. в России государственных кредитных учреждений банки осуществляли кредитование под залог дворянских и купеческих имений.
В 1786 г. при Государственном заемном банке была образована страховая экспедиция, на которую возлагалась обязанность страхования каменных домов, принимаемых при осуществлении кредитных операций. Страховая оценка дома устанавливалась в размере залоговой стоимости. На страхование не принимались деревянные строения и хозяйственные постройки. Факт заключения договора подтверждался выдачей страхового полиса, с приложением архитектурного плана объекта залога, передаваемого под обеспечение ссуды в государственный заемный банк.
Начало XIX в. характеризуется возникновением кредитных учреждений в России, которые выдавали кредиты под залог недвижимости. С введением в действие свода Гражданских законов в 1835 г. было регламентировано понятие «залога» и соответственно виды ипотеки: государственная, частная и банковская.
Кредитные общества во второй половине XIX в. имели право выдавать ссуды под залог недвижимого имущества членам кредитного общества и реализовать заложенное имущество в случае нарушения заемщиком ссудного договора путем продажи на открытом аукционе.
Система ипотечного кредитования в начале XX в. развивалась благодаря функционированию таких финансовых учреждений, как Московское и Санкт-Петербургское кредитные общества, которые выдавали кредиты из собственных средств. Привлекая инвесторов путем выпуска облигаций, обеспеченных крупным пакетом закладных, эти организации способствовали развитию кредитнобанковской системы в России.
В России существовала практика заклада домовладельцев своих строений в Московском городском кредитном обществе. Получаемая ссуда расширяла возможности построения домов. Однако развитию страховых отношений уделялось недостаточно внимания.
Следует отметить, что, имея многовековую историю развития, ипотека получила свое новое возрождение в России в 1992 г. с выходом закона Российской Федерации № 2872-1 «О залоге» (с измен., внес. Федеральным законом от 16 июля 1998 г. № 102-ФЗ), который является основным источником залоговых отношений в России.
В дореформенный период в России осуществлялось централизованное распределение бюджетных ресурсов для строительства государственного жилья и его бесплатное предоставление гражданам. Отсутствовал рыночный механизм, предполагающий самостоятельное участие населения в решении жилищной проблемы. Свободный рынок жилья практически отсутствовал, долгосрочные кредиты населению составляли незначительную долю в общем объеме финансирования жилья и предоставлялись в основном индивидуальным застройщикам, жилищно-строительным кооперативам и жилищным кооперативам на строительство нового, а не на покупку готового жилья.
Правовой базой регулирования системы ипотечного страхования являются Федеральный закон Российской Федерации «Об ипотеке (залоге недвижимости)» от 16 июля 1998 г. №102-ФЗ (в ред. Федерального закона от 30 декабря 2004 г № 216-ФЗ), Гражданский кодекс Российской Федерации, Федеральный закон «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» от 21 июля 1997 г. № 122-ФЗ (в ред. Федерального закона от 31 декабря 2005 г. № 206-ФЗ), Жилищный кодекс РФ и др.
Одним из самых действенных инструментов по обеспечению договорных обязательств является залог недвижимости (ипотека). В свою очередь, проведение залоговых операций также связано с определенными рисками, к числу которых относятся риски утраты (уничтожения) или повреждения предмета залога. Значительно снизить подобные риски позволяет страхование.
Страхование заложенного имущества является одним из условий договора ипотеки. Статьей 343 Гражданского кодекса Российской Федерации предусмотрено, что залогодатель или залогодержатель в зависимости от того, у кого из них находится заложенное имущество, обязан, если иное не предусмотрено законом или договором, страховать за счет залогодателя заложенное имущество. Эти же положения конкретизированы в ст. 31 Федерального закона «Об ипотеке (залоге недвижимости)», определяющей, что страхование имущества, заложенного по договору об ипотеке, осуществляется в соответствии с условиями этого договора. При отсутствии в договоре об ипотеке иных условий о страховании заложенного недвижимого имущества залогодатель обязан страховать за свой счет это имущество в полной стоимости от рисков утраты и повреждения, а если полная стоимость имущества превышает размер обеспеченного обязательства — на сумму не ниже суммы этого обязательства.
Риск утраты (гибели), недостачи или повреждения определенного имущества является одним из имущественных интересов, который может быть застрахован по договору имущественного страхования на основании ст. 929 Гражданского кодекса Российской Федерации. По договору имущественного страхования страховщик обязуется за обусловленную договором страховую премию при наступлении страхового случая возместить страхователю или выгодоприобретателю убытки и выплатить страховое возмещение в пределах страховой суммы.
Выгодоприобретателем по договору страхования недвижимого имущества, являющегося предметом залога, назначается залогодержатель, то есть кредитор по обеспечиваемому залогом обязательству. Однако и в случаях, когда заложенное имущество застраховано в пользу иных лиц (например, в пользу залогодателя), исходя из целей защиты интересов залогодержателя-кредитора, залогодержатель имеет право на удовлетворение своего требования по обязательству, обеспеченному ипотекой, непосредственно из страхового возмещения, выплачиваемого в случае утраты или повреждения заложенного имущества.
Если в соответствии с условиями договора страхования заложенное имущество застраховано на сумму ниже полной стоимости имущества, то при наступлении страхового случая, повлекшего утрату или повреждение застрахованного имущества, страховая компания возмещает залогодержателю лишь часть понесенных убытков пропорционально отношению страховой суммы к полной (страховой) стоимости заложенного имущества. Договором страхования может быть предусмотрен более высокий размер страхового возмещения, но не выше полной (страховой) стоимости имущества. Указанное положение, относящееся к неполному имущественному страхованию, закреплено в ст. 949 ГК Российской Федерации.
В соответствии со ст. 35 Федерального закона «Об ипотеке (залоге недвижимости)» при нарушении залогодателем обязанностей по страхованию заложенного имущества залогодержателю предоставлено право требовать досрочного исполнения обеспеченного ипотекой обязательства, а если подобное требование не будет удовлетворено, то залогодержатель вправе обратить взыскание на заложенное имущество.
Ипотечное страхование позволяет снизить риски неплатежеспособности кредитора. В этой связи развитие системы ипотечного страхования является важной социально-экономической задачей создания ипотечного кредитования.
В настоящее время на федеральном и региональном уровне разрабатываются программы с использованием ипотечного механизма в качестве обеспечения исполнения обязательств. В частности, постановлением правительства Москвы «О концепции развития ипотечного жилищного кредитования в г. Москве» от 11 августа 1998 г. № 625 была принята Концепция развития ипотечного кредитования в г. Москве, в которой определена программа страхования, реализуемая при ипотечном кредитовании. Составными элементами данной программы являются:
•имущественное страхование как основной элемент страховой программы. Страхование предмета залога (жилья, принадлежащего физическому лицу-заемщику) является обязательным условием, обеспечивающим интересы залогодержателя-кредитора. Договор страхования заключается с заемщиком за его счет;
•страхование гражданско-правовой ответственности участников рынка ипотечного жилищного кредитования. Может осуществляться страхование ответственности оценочных организаций в соответствии с Законом г. Москвы от 11 февраля 1998 г. № 3 «Об оценочной деятельности в городе Москве»;
•страхование рисков, связанных с ипотечным кредитованием, включая отдельные кредитные риски финансовых институтов, оперирующих в рамках Московской ипотечной программы, которое осуществляется Московским муниципальным страховым агентством.
Ипотечное страхование проводится на основании соглашений непосредственно между банком и страховщиком. При этом банк и страховая компания имеют возможность выставлять собственные требования к договору страхования, так как страхование имущества, заложенного по договору об ипотеке, осуществляется в соответствии с условиями этого договора в соответствии со ст. 31 Федерального закона «Об ипотеке (залоге недвижимости)».
Существует два варианта развития ипотечного страхования, от выбора которых зависит, станет этот вид добровольно-принудительным или рыночным. В первом случае будет создана специализированная компания, в которую будут поступать все взносы по ипотечному страхованию. Второй путь развития ипотечного страхования предполагает отбор на основе конкурса надежных и платежеспособных уполномоченных компаний. С рыночной точки зрения гораздо привлекателен второй путь. При этом оптимальным был бы вариант, когда, получая ипотечный кредит в любом из уполномоченных банков, заключается договор страхования в любой из уполномоченных страховых компаний.
В настоящее время страхование является обязательным условием получения ипотечного кредита. Страховые компании предлагают заемщику оформить три вида страховых договоров:
•договор страхования приобретаемой квартиры от рисков повреждения и уничтожения. В перечень страховых рисков входят повреждение или уничтожение конструктивных элементов, окон, дверей и стационарного оборудования квартиры в результате пожара, взрыва, противоправных действий третьих лиц, аварий водопроводной, отопительной, канализационной систем, падения летательных аппаратов и их обломков;
•договор страхования риска утраты права собственности на приобретенную квартиру. Страхование осуществляется от таких страховых рисков, как утрата заемщиком права собственности на недвижимое имущество вследствие нарушений в процессе приватизации, продажи по поддельным документам, превышения полномочий представителя участника сделки, ошибки при оформлении юридически (в том числе при регистрации права собственности), недееспособности либо неспособности понимать значение своих действий одним из участником сделки, раздела наследственного имущества с нарушением интересов отдельных наследников, совершения сделки с совместным имуществом супругов без согласия одного из них;
•договор страхования жизни и здоровья заемщика. В перечень страховых рисков входят смерть заемщика по любой причине, полная постоянная потеря профессиональной трудоспособности.
В связи с тем, что утрата или повреждение заложенного имущества могут произойти по различным причинам, возможно осуществление страхования от различных рисков. Так, условиями кредитного договора в рамках пилотного варианта Московской ипотечной программы на заемщика возложена обязанность страховать приобретаемую квартиру на случай ее повреждения в результате пожара, аварии водопроводных, отопительных и канализационных систем, взрыва газа, употребляемого для бытовых надобностей, и проникновения воды результате проведения правомерных действий по ликвидации пожара.
В настоящее время страховыми компаниями разрабатываются программы ипотечного страхования, которые служат основой разработки правил комплексного ипотечного страхования. Анализ показывает, что условиями страхования предусматривается страхование рисков, возникающих по кредитному договору и договору об ипотеке. Под «ипотекой» понимается кредитование под залог недвижимого имущества, которое устанавливается в обеспечение обязательств по кредитному договору, по договору займа или иного обязательства, в том числе обязательства, основанного на купле- продаже, аренде, подряде, другом договоре, причинении вреда, если иное не предусмотрено федеральным законодательством. Право залогодержателя по обеспеченному ипотекой обязательству удостоверяется закладной или иным документом о государственной регистрации залога. Закладная — именная ценная бумага, по которой заемщик закладывает собственность в обеспечение кредита.
Под «недвижимым имуществом» понимается недвижимое имущество, права на которое зарегистрированы в порядке, установленном для государственной регистрации прав на недвижимое имущество, принадлежащее залогодателю на праве собственности или на праве хозяйственного ведения, в том числе:
•земельные участки, за исключением земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности, а также сельскохозяйственных угодий из состава земель сельскохозяйственных организаций, крестьянских (фермерских) хозяйств и полевых земельных участков личных подсобных хозяйств, а также части земельного участка, площадь которой меньше минимального размера, установленного нормативными актами субъектов Российской Федерации и нормативными актами органов местного самоуправления для земель различного целевого назначения и разрешенного использования;
•предприятия, а также здания, сооружения и иное недвижимое имущество, используемое в предпринимательской деятельности;
•жилые дома, квартиры и части жилых домов и квартир, состоящие из одной или нескольких изолированных комнат;
•дачи, садовые дома, гаражи и другие строения потребительского назначения;
•воздушные и морские суда, суда внутреннего плавания и космические объекты;
•здания, в том числе жилые дома и иные строения, и сооружения, непосредственно связанные с землей, при условии соблюдения федерального закона;
•незавершенное строительство недвижимого имущества, возводимого на земельном участке, отведенном для строительства в установленном законодательством Российской Федерации порядке, в том числе зданий и сооружений при условии соблюдения федерального закона.
Предметом залога не может быть недвижимое имущество, которое изъято из оборота и на которое не распространяются права на взыскание, а также имущество, в отношении которого в установленном федеральным законом порядке предусмотрена обязательная приватизация, либо она запрещена.
Договор страхования может быть заключен в пользу любого участника договора об ипотеке (залогодержателя, залогодателя). Однако лицо, в пользу которого заключен договор страхования, должен иметь законный имущественный интерес в сохранении принимаемого на страхование недвижимого имущества. В части страхования риска убытков от предпринимательской деятельности кредитора по договору, обеспеченного договором об ипотеке, может быть застрахован предпринимательский риск только самого страхователя и только в его пользу.
Страхователями признаются юридические и дееспособные физические лица, вступившие в залоговые отношения, то есть являющиеся субъектами залога, и заключившие со страховщиком договор страхования. Для страхователя — юридического лица, кредитора по договору, обеспеченному договором об ипотеке (залогодержателя), объектом являются не противоречащие законодательству Российской Федерации имущественные интересы, связанные с риском гибели (уничтожения), утраты (пропажи), повреждения недвижимого имущества, указанного в договоре об ипотеке (прямой реальный ущерб); риском гражданской ответственности залогодержателя по обязательствам, возникшим вследствие причинения вреда жизни, здоровью или имуществу третьих лиц в результате эксплуатации (пользования) недвижимого имущества; риском убытков от предпринимательской деятельности страхователя, являющегося кредитором (залогодержателем) по договору, обеспеченному договором об ипотеке, возникшие в результате нарушения договорных обязательств контрагентом-должником по основному договору, обеспеченному договором об ипотеке (финансовый ущерб).
Для страхователя — физического лица, должника по договору, обеспеченному договором об ипотеке (залогодателя), объектом страхования являются не противоречащие законодательству Российской Федерации имущественные интересы, связанные с риском гибели (уничтожения), утраты (пропажи), повреждения недвижимого имущества (прямой реальный ущерб); риском гражданской ответственности залогодателя по обязательствам, возникшим вследствие причинения вреда жизни, здоровью или имуществу третьих лиц в результате эксплуатации (пользования) недвижимого имущества; риском смерти, потери трудоспособности залогодателя.
Условиями комплексного ипотечного страхования предусмотрен перечень страховых случаев с момента наступления которых возникает обязанность страховщика произвести страховые выплаты. Так, по риску гибели (уничтожения), утраты (пропажи), повреждения недвижимого имущества предусмотрены такие страховые случаи, как гибель (уничтожение), утрата (пропажа), повреждения недвижимого имущества вследствие пожара, удара молнии, а также взрыва газа, употребляемого в бытовых целях; повреждения застрахованного имущества водой из водопроводных, канализационных, отопительных систем и систем пожаротушения, а также в результате бури, вихря, урагана и прочих стихийных бедствий; кражи со взломом и ограбления; злоумышленных действий третьих лиц.
По риску страхования гражданской ответственности страховым случаем признается событие, которое является основанием в соответствии с нормами гражданского законодательства Российской Федерации, для предъявления требований третьих лиц к залогодателю (залогодержателю), ответственному за причинение вреда по возмещению причиненного им ущерба и повлекшие за собой смерть, утрату трудоспособности, увечье третьих лиц (физический ущерб); уничтожение или повреждение имущества, принадлежащего третьим лицам (имущественный ущерб).
Случай является страховым, если факт причинения ущерба (вреда) подтвержден вступившим в законную силу решением судебных органов или признанием страхователем (залогодателем) с письменного согласия страховщика имущественной претензии о возмещении залогодателем вреда, причиненного жизни и здоровью или имуществу третьих лиц.
К страховым случаям по риску убытков от предпринимательской деятельности относятся риски, связанные с неисполнением (ненадлежащим исполнением) залогодателем своих договорных обязательств в результате неплатежеспособности и несостоятельности (банкротства). При этом под «несостоятельностью (банкротством)» понимается признанная арбитражным судом или объявленная должником неспособность должника в полном объеме удовлетворить требования кредитора по денежным обязательствам или исполнить обязанность по уплате обязательных платежей.
Перечень страховых случаев определяется в договоре страхования или указывается в страховом полисе. При этом указанный перечень может содержать как все страховые случаи, так и отдельные из них. При заключении договора страхователь представляет страховщику следующие документы: заявление, заверенные копии учредительных документов, паспортные данные — для страхователя — физического лица; копию договора, обеспеченного договором об ипотеке; копию договора об ипотеке; копию закладной (если в договоре об ипотеке указано, что права залогодержателя удостоверяются закладной); копии документов, приложенных к закладной и определяющих условия договора, обеспеченного договором об ипотеке, и условия договора об ипотеке, или необходимые для осуществления залогодержателем своих прав по закладной; бухгалтерские балансы страхователя — юридического лица на последнюю отчетную дату; данные о платежеспособности должника по договору об ипотеке (залогодателя); документ, подтверждающий регистрацию права собственности и права залога в едином государственном реестре прав на недвижимое имущество; документ, подтверждающий регистрацию владельца закладной в едином государственном реестре прав на недвижимое имущество; известные страхователю — юридическому лицу — сведения о своем должнике по договору, обеспеченному договором об ипотеке (залогодателе), подлежащему страхованию; другая информация обо всех известных страхователю обстоятельствах, которые могут иметь существенное значение для оценки степени риска.
Страховая сумма устанавливается согласно правилам страхования в зависимости от страхового риска. Например, при страховом случае по риску гибели (уничтожения), утраты (пропажи), повреждения недвижимого имущества страховая сумма устанавливается исходя из действительной стоимости застрахованного имущества (страховой стоимости). Такой стоимостью считается действительная стоимость имущества в месте его нахождения в день заключения договора страхования. По риску гражданской ответственности страховая сумма устанавливается исходя из размера предполагаемых убытков, которые могут быть причинены третьим лицам в результате случаев, непреднамеренно возникших по вине страхователя по договору об ипотеке (залогодателя).
При страховом случае по риску жизни, исходя из размера обязательств страхователя — физического лица (залогодателя) — перед кредитором по договору, обеспеченному договором об ипотеке. Договор страхования при этом может быть заключен как на сумму первоначальной задолженности заемщика, так и с условием снижающейся страховой суммы соразмерно снижению задолженности заемщика перед кредитором.
По риску неисполнения (ненадлежащего исполнения) должником по договору, обеспеченному договором об ипотеке (залогодателем), своих договорных обязательств, исходя из денежной оценки обязательств контрагента (должника по договору об ипотеке) перед страхователем по застрахованному договору об ипотеке на момент заключения договора страхования, а также возможного объема потерь доходов (дополнительных расходов) в результате неисполнения (ненадлежащего исполнения) договорных обязательств контрагентом страхователя.
При страховании предпринимательского риска в зависимости от расходов, которые может понести страхователь при наступлении страховых случаев, а также потери доходов.
В операциях купли-продажи прав собственности на недвижимость, при ипотечном кредитовании и при продаже недвижимости в рассрочку трудно полностью гарантировать право собственности продавца, а также установить наличие имущественных претензий на объект со стороны прежних владельцев или их родственников. Для решения этой проблемы необходимо осуществлять страхование прав собственности на недвижимость. Поэтому риэлторские фирмы стали страховать подобные риски. Имущественное страхование в ипотечных операциях проявляется в том, что кредитор требует, чтобы залог был застрахован от повреждений и уничтожения в его пользу или в пользу поручителя на весь срок действия кредитного договора.
Исходя из направлений социально-экономических преобразований России, можно сделать вывод, что система ипотечных кредитов и связанная с ними система страховой защиты будет играть все большую роль. Комплексное страхование рисков, связанных с ипотечным кредитованием, позволит создать дополнительные гарантии для привлечения масштабных инвестиций в жилищную сферу и, в частности, для реализации ипотечной программы.
Об актуальности этой проблемы говорит тот факт, что российские регионы начали реализовывать свои программы ипотечного страхования. При этом, региональные структуры, не обладая достаточным опытом, испытывают острую необходимость в методической и практической помощи при развитии системы ипотечного страхования. Внедрение комплексной программы страховой защиты позволит создать надежную систему страхования.
Объектами страховой программы по видам страхования могут быть:
•имущественное страхование — жилье, предоставляемое в залог в качестве обеспечения долгосрочного кредита, право собственности владельца жилья, являющегося предметом ипотеки;
•страхование ответственности — страхование профессиональной ответственности оценщиков, страхование профессиональной ответственности риэлторов.
Введение страхования ответственности при ипотечном жилищном кредитовании, приобретении недвижимости, передаче ее в лизинг и залог определены в качестве перспективных направлений развития обязательного и добровольного страхования, предусмотренных Концепцией развития страхования в Российской Федерации, одобренной распоряжением Правительства Российской Федерации от 25 сентября 2002 г. № 1361-р.
Законом «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» от 29 июля 1998 г. № 135-Ф3 предусматривается страхование гражданской ответственности оценщиков, осуществляемое в соответствии с законодательством Российской Федерации. При этом оценщик не вправе заниматься оценочной деятельностью без заключения договора страхования. Наличие страхового полиса является обязательным условием для заключения договора об оценке объекта оценки. Страховым случаем является причинение убытков третьим лицам в связи с осуществлением оценщиком своей деятельности.
Актуальность страхования профессиональной ответственности риэлторов подтверждается Концепцией развития страхования в Российской Федерации, одобренной распоряжением Правительства Российской Федерации от 25 сентября 2002 г. № 1361-р.
Следует отметить, что в 1990-х гг. в сфере жилищного финансирования произошли коренные изменения. Изменилась структура вводимых в эксплуатацию жилых домов по формам собственности и источникам финансирования. Новые условия хозяйствования определили развитие новых ипотечных отношений. Механизм защиты прав кредиторов, предоставляющих ипотечные кредиты, когда залогодателями выступают как домовладельцы, так и товарищество собственников жилья, определен в Федеральном законе № 72 «О товариществах собственниках жилья». Домовладельцы и товарищества имеют право заключать договоры об ипотеке, используя в качестве залога принадлежащие им помещения. В этой связи возникают страховые отношения, которые способствуют регулированию обязательств по ипотечному договору.
Владельцам жилых и нежилых помещений предоставлена возможность не просто оплачивать расходы по содержанию своего имущества, но и реально управлять своей собственностью как частной (например, своей квартирой), так и общей долевой (например, зданием, в котором расположена квартира).
Использование рыночного механизма в области страхования предполагает развитие ипотечного страхования применительно к существующим социально-экономическим условиям в России. Для создания эффективной системы страховой защиты имущественных интересов граждан и юридических лиц необходимо формирование открытой информационной системы обобщения данных по ипотечному страхованию.
Следует четко классифицировать страховые риски, расширить перечень страховых услуг, совершенствовать правовую базу, усилить роль страховых компаний в развитии ипотечной деятельности в России. Данные мероприятия возможно осуществить при непосредственной государственной поддержке страхования в ипотечной деятельности. В этой связи важно создание эффективного государственного регулирования и контроля за деятельностью страховых компаний, осуществляющих ипотечное страхование. Конкретное выражение государственной поддержки может проявиться в создании законодательной базы ипотечного страхования, а также предоставлении определенных льготных условий кредитования.
