В общем случае в предпроектную документацию входят:
— технико-экономические соображения;
— инвестиционный замысел;
— декларация (ходатайство) о намерениях;
— обоснование инвестиций;
— бизнес-план.
Технико-экономические соображения. В состав предпроектной документации по решению заказчика могут включаться технико-экономические соображения (ТЭС), в которых с использованием максимально возможной информационной базы данных формулируются предварительные цели инвестирования, проводятся анализ и выбор основных путей реализации проекта, его целесообразности для инвестора, определяются источники финансирования, проводится оценка возможностей инвестирования и достижения намечаемых техникоэкономических показателей проекта. Примерная структура ТЭС включает следующие позиции:
1) основание для разработки;
2) сведения о заказчике;
3) общие сведения о проекте, в том числе:
— общее описание номенклатуры продукции (услуг), предполагаемых к производству в результате выполнения проекта,
— общее описание предполагаемых потребителей продукции с указанием категорий населения и/или типов организаций (отраслевая принадлежность, размер организаций, их территориальное расположение и т.д.), которые могли бы покупать продукцию,
— возможные сроки начала реализации объекта и прохождения прединвестиционной, инвестиционной и эксплуатационной стадий инвестиционного проекта,
— предварительные соображения относительно возможных партнеров на каждой из стадий проекта,
— предварительные соображения о требуемых для реализации
каждой стадии проекта материалов, людских ресурсов и оборудования с указанием тех из них, которые можно отнести к уникальным;
4) финансово-экономическое обоснование проекта, в том числе:
— оценка жизнеспособности и финансовой реализуемости,
— общая характеристика цепочки создания добавленной ценности и место в ней объекта, создаваемого в результате проекта,
— предварительная оценка затрат по каждой из стадий проекта,
— предполагаемые источники финансирования и предварительное обоснование целесообразности участия потенциальных инвесторов в финансировании проекта,
— предварительные соображения относительно возможной цены единицы продукции, которую предполагается производить на создаваемом объекте,
— возможные объемы продаж новой продукции с предварительными предположениями об их динамике на протяжении первых трех лет с момента сдачи объекта в эксплуатацию,
— предполагаемая себестоимость продукции с указанием приближенных оценок условно-переменных и условно — постоянных затрат,
— приближенные расчеты точки окупаемости.
Инвестиционный замысел. При разработке инвестиционного замысла необходимы:
— проработка целей и задач проекта и оценка сформированных идей, отвечающих этим целям, для исключения из дальнейшего рассмотрения заведомо неприемлемых;
— расчеты основных характеристик проекта на основе исследований инвестиционных и технических возможностей;
— анализ осуществимости проекта по следующим основным направлениям:
— наличие альтернативных технических решений,
— спрос на продукцию,
— продолжительность проекта, в том числе его инвестиционной фазы,
— оценка уровней базовых текущих цен на продукцию,
— перспективы экспорта продукции,
— сложность проекта,
— наличие исходно-разрешительной документации,
— соотношение затрат и результатов;
— экспертная оценка вариантов инвестиционных решений, в том числе определение критериев эффективности или факторов, которые могут существенно повлиять на успешность выполнения проекта;
— инновационный, патентный и экологический анализ технических решений и проверка необходимости выполнения сертификационных требований;
— предварительное согласование инвестиционного замысла с федеральными, региональными и отраслевыми приоритетами;
— разработка предложений по составу участников проекта.
Результаты работ на этапе формирования инвестиционного замысла оформляются в виде аналитической записки, в которой должны быть определены:
— цель, основные особенности и альтернативы проекта;
— организационные, финансовые, политические и другие проблемы, которые нужно в дальнейшем учитывать;
— конкретная программа разработки проекта;
— оценка необходимых инвестиций и характеристики результатов по критериям приемлемости.
В качестве основных критериев приемлемости проекта должны использоваться технологическая осуществимость, долгосрочная жизнеспособность и экономическая эффективность; политическая, социальная и экономическая приемлемость; ресурсная и организационноадминистративная обеспеченность.
Примерная структура инвестиционного замысла приведена в [10].
Декларация (ходатайство) о намерениях. Декларация (ходатайство) о намерениях должна содержать следующую информацию:
— инвестор (заказчик);
— адрес, местоположение (район, пункт) намечаемого к строительству предприятия, сооружения;
— наименование проекта/предприятия, его технические и технологические данные (объем производства промышленной продукции или оказания услуг в стоимостном выражении в целом и по основным видам в натуральном выражении);
— срок строительства и ввода объекта в эксплуатацию;
— обоснование социально-экономической необходимости намечаемой деятельности;
— примерная численность рабочих и служащих, источники удовлетворения потребности в трудовых ресурсах, обеспечение работников и их семей объектами жилищно-коммунального и социально-бытового назначения;
— потребность проекта/предприятия в сырье и материалах (в соответствующих единицах), в энергоресурсах (электроэнергия, тепло, пар, топливо), в земельных и водных ресурсах (объем, количество, источники водообеспечения, водоотведение стоков, методы очистки, качество сточных вод, условия сброса, использование существующих или строительство новых очистных сооружений), в источниках снабжения, транспортного обеспечения;
— возможное влияние предприятия / сооружения на окружающую среду: виды воздействия на компоненты природной среды (типы нарушений, наименование и количество ингредиентов- загрязнителей), возможность аварийных ситуаций (вероятность, масштаб, продолжительность воздействия), отходы производства (виды, объемы, токсичность), способы утилизации; — источники финансирования намечаемой деятельности (учредители, пайщики, финансовые институты, правительство, коммерческие банки, кредиты поставщиков); использование (распределение) готовой продукции.
Декларация (ходатайство) о намерениях, как правило, представляется на рассмотрение:
— заинтересованным подразделениям компании для согласования перед передачей документа в органы государственной власти и местного самоуправления;
— в органы государственного управления, местного самоуправления района, города по месту размещения предполагаемого строительства.
Декларация (ходатайство) о намерениях строительства новых, расширения и реконструкции существующих объектов федерального, межрегионального и областного уровней, а также всех промышленных объектов подается заказчиком в администрацию (правительство) субъекта РФ для получения письменного согласия органов государственного управления, местного самоуправления района города по предварительному месту размещения объекта.
Предварительное согласование места размещения объекта осуществляется в соответствии с положениями гл. V Земельного кодекса РФ [13] на основании нормативно-законодательных документов соответствующих субъектов РФ, а также рекомендательных документов: Типового положения о порядке выдачи исходных данных и технических условий на проектирование, согласование документации на строительство, а также оплаты указанных услуг [14], Рекомендаций по организации и выполнению работ, связанных с предоставлением и закреплением земельных участков под строительство [15]. Примерная структура декларации о намерениях приведена в [11].
Обоснование инвестиций. Наиболее полным и подробным пред- проектным документом является обоснование инвестиций (ОИ). Состав исходных данных, а также состав, содержание, методы определения и формы представления технико-экономических показателей по разделам устанавливаются заданием на разработку ОИ. Примерный перечень данных и требований, включаемых в задание на разработку ОИ, состав и содержание ОИ, методы определения основных технологических и строительных решений, обеспечение предприятия ресурсами, оценка воздействия на окружающую среду, эффективность инвестиций и другие технико-экономические показатели могут быть определены с использованием положений, содержащихся в рекомендованном Минстроем России документе СП 11-101-95 «Порядок разработки, утверждения и состав обоснований инвестиций в строительство предприятий, зданий и сооружений» с учетом специфики управления и функционирования объектов нефтегазового комплекса Российской Федерации.
Первый этап формирования ОИ — проведение инженерных изысканий на площадке предполагаемого строительства. Инженерные изыскания для ОИ должны проводиться в соответствии с принципами, изложенными в ст. 47 Градостроительного кодекса РФ (Федеральный закон от 29 декабря 2004 г. № 190-ФЗ), нормативными документами субъектов РФ, на территории которых предполагается осуществлять строительство объекта, а также рекомендательными положениями СНиП 11-02-96 «Инженерные изыскания для строительства. Основные положения».
На основе материалов инженерных изысканий для строительства осуществляется разработка предпроектной документации, в том числе ОИ, а также проектов и рабочей документации строительства предприятий, зданий и сооружений, включая расширение, реконструкцию, техническое перевооружение, эксплуатацию и ликвидацию объектов, а также рекомендаций для принятия экономически, технически, социально и экологически обоснованных проектных решений.
Инженерные изыскания для строительства обеспечивают комплексное изучение природных и техногенных условий территории (региона, района, площадки, участка, трассы) объектов, составление прогнозов взаимодействия этих объектов с окружающей средой, обоснование их инженерной защиты и безопасных условий жизни населения.
В ОИ должны выполняться альтернативные проработки, расчеты для всех предложенных земельных участков, в том числе принципиальные объемно-планировочные решения, расчеты по определению эффективности инвестиций, социальных, экологических и других последствий осуществления строительства и эксплуатации объекта, а также по определению убытков землевладельцев, землепользователей, арендаторов, потерь сельскохозяйственного производства, связанных с изъятием земельного участка, и др. Состав и содержание указанных материалов должны быть достаточными для проведения необходимых согласований и экспертиз.
ОИ разрабатывается в том объеме и с той степенью детализации, которые достаточны для обоснования решения о хозяйственной необходимости, технической возможности, коммерческой, экономической и социальной целесообразности инвестиций в строительство, получения акта выбора земельного участка для размещения объекта и выполнения проектно-изыскательских работ.
ОИ должны содержать рекомендации по порядку дальнейшего проектирования (совмещенное строительство и проектирование по очередям) и эксплуатации объекта, обеспечивающих инвестору получение максимальной и стабильной во времени прибыли, достижение положительных социальных результатов и других целей. ОИ объектов подлежат государственной экспертизе.
Утвержденные ОИ могут использоваться заказчиком для проведения дальнейших исследований, опросов общественного мнения и референдумов о возможности сооружения объекта, разработки бизнес-плана, переговоров с органами исполнительной власти о предоставлении субсидий, налоговых и иных льгот. Примерная структура ОИ приведена в [12].
Бизнес-план. Бизнес-план не является обязательным предпро- ектным документом и разрабатывается по решению заказчика с целью привлечения финансовой поддержки от внешних инвесторов, а также банков, для которых бизнес-план — обязательный документ, подтверждающий коммерческую привлекательность проекта. Бизнес-план включает разделы, в которых должны содержаться:
— описание целей и задач, которые необходимо решить предприятию, способы достижения поставленных целей и технико-экономические показатели предприятия и/или проекта в результате их достижения;
— анализ рынка и информация о потребителях продукции и услуг; — определение видов выпускаемой продукции и оказания услуг;
— план производства продукции и оказания услуг;
— план создания основных фондов;
— организационный, юридический, финансовый планы;
— оценка рисков и страхование проекта;
— схемы финансирования проекта, включая использование привлеченных средств;
— основные выводы по проекту и др.
Состав разделов бизнес-плана может изменяться в зависимости от условий осуществления проекта.
В документации прединвестиционных исследований должны быть предусмотрено применение прогрессивных технологий, оборудования, строительных решений, а также организации производства и труда в соответствии с новейшими достижениями отечественной и зарубежной науки и техники. Для оценки качества используется сравнение технико-экономических показателей и их отраслевых значений, отражающих передовой отечественный и зарубежный опыт, высокую эффективность капитальных вложений, применение индустриальных методов строительства, обеспечение экологической безопасности объектов и охраны окружающей среды и пр.
