Инвестиционная и эксплуатационная фазы проекта. Состав проектной документации

Строительство объектов осуществляется на основе утвержденных (одобренных) ОИ в строительство предприятий, зданий и сооружений. Проектной документацией детализируются принятые в обоснованиях решения и уточняются основные технико-экономические показатели. Проектная документация обычно включает проект строительства и рабочую документацию.

Основные этапы и общая схема разработки проектной документации представлены на рис. 5.1 и 5.2. Порядок разработки, согласования и утверждения проектной документации на строительство зданий и сооружений рекомендован СНиП 11-01-95 [8].

Для технически и экологически сложных объектов и при особых природных условиях строительства по решению заказчика (инвестора) или заключению государственной экспертизы одновременно с разработкой документации и осуществлением строительства могут выполняться дополнительные детальные проектные решения по отдельным объектам, разделам, вопросам.

Для объектов, строящихся по проектам массового и повторного применения, а также для других технически несложных объектов на основе обоснований в строительство может быть подготовлен рабочий проект (утверждаемая часть и рабочая документация).

Основным документом, регулирующим правовые и финансовые отношения, взаимные обязательства и ответственность сторон, является договор (контракт), заключаемый заказчиком с привлекаемыми им для разработки проектной документации проектными, проектностроительными организациями, другими юридическими и физическими лицами (см. п. 5.2). Неотъемлемой частью договора (контракта)

Рис. 5.1. Этапы разработки проектной документации

Рис. 5.2. Состав мероприятий по разработке проектно-сметной документации

должно быть задание на проектирование. Примерная форма договора приведена в табл. 5.1.

Таблица 5.1. Примерная форма договора на проектные работы

Раздел	Содержание раздела
Преамбула (вводная часть)	Наименование договора Дата подписания договора (число, месяц и год) Место подписания договора (город или населенный пункт) Полное фирменное наименование контрагента Должности, фамилии, имена и отчества лиц, заключающих договор
Предмет договора	Предмет договора (т.е. о чем конкретно договариваются стороны) Обязанности сторон по договору Цена договора, порядок расчетов Сроки выполнения сторонами своих обязательств
Дополнительные условия договора	Срок действия договора Ответственность сторон Способы обеспечения обязательств Основания изменения или расторжения договора в одностороннем порядке Условия конфиденциальности информации Порядок разрешения споров между сторонами Особенности перемены лиц по договору
Прочие условия договора	Законодательство, регулирующее отношения сторон Особенности согласований между сторонами: — лица, полномочные давать информацию и решать вопросы, относящиеся к исполнению договора; — сроки связи между сторонами; — способы связи: телефон, факс, телекс, телеграф, телетайп с указанием их номеров и иных данных Судьба преддоговорной работы и ее результатов после подписания договора Реквизиты сторон: — почтовые реквизиты; — местонахождение (адрес) предприятия; — банковские реквизиты сторон (номер расчетного счета, учреждение банка, код банка и др.); — отгрузочные реквизиты (для железнодорожных отправок, для контейнеров, для мелких отправок). Количество экземпляров договора Подписи сторон

Разработка проектной документации осуществляется при наличии решения о предварительном согласовании места размещения объекта на основе утвержденных ОИ в строительство или иных предпроект- ных материалов, договора и задания на проектирование.

Проектная документация, разработанная в соответствии с исходными данными, техническими условиями и требованиями, выданными органами государственного надзора (контроля) и заинтересованными организациями при согласовании места размещения объекта, дополнительному согласованию не подлежит, за исключением случаев, особо оговоренных законодательством Российской Федерации.

Проектирование объектов строительства должно осуществляться юридическими и физическими лицами, получившими в установленном порядке право на соответствующий вид деятельности.

Использование изобретений при проектировании объектов строительства и правовая защита изобретений, созданных в процессе разработки проектной документации, осуществляются в соответствии с действующим законодательством.

Порядок утверждения проектной документации приведен в [8].

Проектная документация разрабатывается преимущественно на конкурсной основе, в том числе через торги подряда (тендер). Порядок организации и проведения тендера на проектные работы определяется инвестором (заказчиком) в соответствии с Положением о подрядных торгах в Российской Федерации [9] и серией методических рекомендаций, утвержденных Межведомственной комиссией по подрядным торгам [11—15]. Общая классификация торгов представлена в табл. 5.2.

Таблица 5.2. Основные виды торгов

Классификационный признак	Виды торгов
По способу проведения предварительного отбора претендентов организатором торгов	С предварительной квалификацией участников Без предварительной квалификации участников
По участию в торгах иностранных оферентов	С участием иностранного оферента Без участия иностранного оферента
По участию оферентов в процедуре торгов и оглашении их результатов	Гласные Негласные

Тендер на проектирование объекта может проводиться на часть проектной документации: ТЭО, эскизный проект, только на рабочую документацию, на весь объем проектной документации.

Рабочая документация для строительства предприятий, зданий и сооружений разрабатывается в соответствии с государственными стандартами системы проектной документации для строительства (СПДС) и уточняется заказчиком и проектировщиком в договоре (контракте) на проектирование.

Ссылочные документы (государственные, отраслевые и республиканские стандарты, не требующие привязки чертежей типовых конструкций, изделий, узлов) в состав рабочей документации не входят и могут передаваться заказчику, если это оговорено в договоре.

Состав задания на проектирование устанавливается с учетом отраслевой специфики и вида строительства.

Задание на проектирование объектов производственного назначения включает следующую информацию:

1) основание для проектирования;

2) вид строительства;

3) стадийность проектирования;

4) требования по вариантной и конкурсной разработке;

5) особые условия строительства;

6) основные технико-экономические показатели объекта;

7) требования к качеству, конкурентоспособности и экологическим параметрам продукции;

8) требования к технологии, режиму предприятия;

9) требования к архитектурно-строительным, объемно-планировочным и конструктивным решениям;

10) выделение очередей и пусковых комплексов, требования по перспективному расширению предприятия;

11) условия разработки природоохранных мероприятий и требования к ней;

12) требования к режиму безопасности и гигиене труда;

13) требования по ассимиляции производства;

14) требования по разработке инженерно-технических мероприятий гражданской обороны и мероприятий по предупреждению чрезвычайных ситуаций;

15) требования по выполнению НИОКР;

16) состав демонстрационных материалов.

Задание на проектирование объектов жилищно-гражданского назначения включает следующую информацию:

1) основание для проектирования;

2) вид строительства;

3) стадийность проектирования;

4) требования к вариантной и конкурсной разработке;

5) основные технико-экономические показатели (этажность, число секций и квартир, вместимость или пропускная способность);

6) особые условия строительства;

7) назначение и типы встроенных предприятий общественного обслуживания, их мощность, вместимость, пропускная способность, состав и площадь помещений, строительный объем;

8) основные требования к архитектурно-планировочному решению, отделке здания;

9) рекомендуемые типы квартир и их соотношение;

10) основные требования к конструктивным решениям и материалам несущих и ограждающих конструкций;

11) основные требования к инженерному и технологическому оборудованию;

12) требования по обеспечению условий жизнедеятельности маломобильных групп населения;

13) требования к благоустройству площадки и малым архитектурным формам;

14) требования по разработке инженерно-технических мероприятий гражданской обороны и мероприятий по предупреждению чрезвычайных ситуаций;

15) требования о необходимости выполнения:

— демонстрационных материалов, а также об их составе и форме, — НИОКР в процессе проектирования и строительства,

— экологических и санитарно-эпидемиологических условий.

Вместе с заданием на проектирование заказчик выдает проектной организации исходные материалы:

— обеспечение инвестиций;

— решение местного органа исполнительной власти о предварительном согласовании места размещения объекта;

— акт выбора земельного участка (трассы) для строительства и прилагаемые к нему материалы;

— архитектурно-планировочное задание, составляемое в установленном порядке;

— технические условия на присоединение проектируемых объектов к источникам снабжения, инженерным сетям и коммуникациям;

— сведения о проведенных с участием общественности обсуждениях решений о строительстве объекта;

— исходные данные по оборудованию, в том числе индивидуального изготовления;

— данные по выполненным НИОКР;

— материалы инвестора, оценочные акты и решения органов местной администрации о компенсациях за сносимые здания и сооружения;

— материалы, полученные от местной администрации и органов государственного надзора (касающиеся природного окружения проекта и состояния окружающей среды);

— материалы инженерных изысканий и обследований, обмерочные чертежи существующих на участке строительства зданий и сооружений;

— чертежи и характеристики продукции предприятия;

— задание на разработку тендерной документации;

— заключения и материалы, выполненные по результатам обследования действующих производств, конструкций зданий и сооружений;

— другие материалы.

Далее приведены примерные перечни технико-экономических показателей для объектов различного назначения (табл. 5.3 и 5.4).

Таблица 5.3. Примерный перечень технико-экономических показателей для объектов производственного назначения

Наименование показателя	Единица измерения
Мощность предприятия, годовой выпуск продукции:
– в стоимостном выражении	млн руб.
– в натуральном выражении	в соотв. единицах
Общая площадь участка	га
Коэффициент застройки	коэффициент
Удельный расход на единицу мощности:
– электроэнергии	кВт•ч
– воды	м3
– природного газа	тыс. м3
– мазута	т
– угля	т
Общая численность работающих	человек
Годовой выпуск продукции на одного работающего:
– в стоимостном выражении	тыс. руб./чел.
– в натуральном выражении	ед./чел.
Общая стоимость строительства, в том числе СМР	млн руб.
Удельные капитальные вложения	руб./ед. мощности
Продолжительность строительства	мес.
Стоимость основных производственных фондов	млн руб.
Себестоимость продукции	тыс. руб./ед.
Балансовая (валовая) прибыль	тыс. руб.
Чистая прибыль	тыс. руб.
Уровень рентабельности производства	%
Внутренняя норма доходности	%
Срок окупаемости	лет
Срок погашения кредита и других заемных средств	лет

Таблица 5.4. Примерный перечень технико-экономических показателей для жилых и общественных зданий

Наименование показателя	Единица измерения
Число квартир, вместимость, мощность	в соотв. единицах
Общая площадь земельного участка	га
Общая площадь зданий и сооружений	м2
Строительный объем	м3
Коэффициент отношения жилой площади к общей	коэффициент
Общая сметная стоимость строительства,
в том числе сметная стоимость СМР	млн руб.
Средняя стоимость 1 м2 площади (общей, жилой, полезной)	млн руб.
Показатели эффективности проекта	см. гл. 12
Продолжительность строительства	мес.