Приложение 15.2.
И.И. Мазур, В.Д. Шапиро, Н.Г. Ольдерогге, А.В. Полковников
Определение сметной стоимости в других странах трактуется западными авторами как выраженные в денежной форме затраты на создание строительных объектов. При этом категория стоимости строительства имеет различное содержание в зависимости от аспекта его рассмотрения (например, на уровне заказчика (инвестора) или фирмы, выполняющей проектные и строительные работы).
Отдельные составные элементы стоимости строительства включают:
затраты на земельный участок — покупную цену земли и затраты, связанные с подготовкой участка под застройку;
стоимость проектирования — оплату услуг архитекторов, специалистов по определению объемов работ и проектных фирм;
строительные расходы — затраты на общестроительные и специализированные работы, а также другие расходы, например на инженерное оборудование зданий;
дополнительные издержки — управленческие расходы и издержки, связанные с реализацией строительной продукции, а также финансовые расходы.
В управленческие расходы входят гонорары инициаторам-заст- ройщикам за управление строительным циклом, а также административные расходы, прямые и косвенные налоги, регистрационные сборы. Расходы на реализацию строительной продукции связаны с затратами на рекламу, гонорарами и комиссионными по реализации. Финансовые расходы включают издержки на комиссионные по займам, проценты и банковские издержки, комиссионные по поручительствам, затратам на финансовые гарантии.
В зарубежной практике различают сметную (расчетную) и фактическую стоимость. Сметная стоимость определяется на стадии подготовки капиталовложений, фактическая — в ходе строительства и реализации готовых объектов.
Придавая исключительно важное значение точности определения стоимости строительства, представители заказчика и подрядные организации в процессе возведения объектов ведут учет и анализ всех затрат, а по завершении строительства составляют исполнительные сметы с целью изучения собственного опыта и накопления банка данных для строительства будущих объектов. Так, по данным экспертов фирм ФРГ, накопленные ими сведения по исполнительным сметам позволяют оценивать стоимость строительства при разработке «форпроек- та» (предварительного проекта) с точностью до 10—12% (в отдельных случаях — до 5—7%) против фактических затрат.
Существует практика, когда проектные фирмы за повышенную оплату своих услуг дают гарантию обеспечить минимальные (в пределах до 5%) отклонения от согласованной в договоре сметной стоимости. Это становится возможным благодаря тщательному анализу систематически накапливаемых данных о фактических затратах по ранее построенным объектам (банк данных).
В состав проектной документации входят предложения проектировщиков заказчику по архитектурной, технической и экономической частям проекта. Рассматриваются различные технические гипотезы, проводится сравнительная оценка возможных технических и архитектурных решений. Составляются общий план и эскизы на основе предполагаемых вариантов технических решений.
Экономическая оценка включает технико-экономическую оценку предполагаемых решений (прикидка удельной стоимости на 1 м2 площади и т.д.). Пределы колебаний экономических оценок к базисной стоимости, принятой за 100%, составляют 115—120%.
На предварительной стадии проектирования (форпроект) исходные данные включают одобренные заказчиком (инвестором) результаты предварительных проработок.
Уровень экономической оценки на этом этапе ограничивается предварительной сметой на основе вариантных решений с оценкой стоимости основных видов работ. Пределы колебания экономических оценок базисной сметной стоимости, принятой за 100%, составляют 110—116%. На этом этапе исходным является одобренный заказчиком предварительный проект.
В состав проектной документации входит окончательный проект, который содержит:
— планы и разрезы зданий и сооружений;
— рабочие чертежи;
— детальный архитектурный проект;
— подробную техническую спецификацию;
— проект организации строительных работ;
— данные о необходимых объемах поставок материалов и конструкций с указанием их количества для каждого вида работ;
— предварительную программу выполнения работ с вероятностной оценкой их последовательности и сроков;
— финансовый план (баланс доходов и расходов);
— справочник сметных цен.
Экономическая оценка на этом этапе — окончательная смета (базисная сметная стоимость), детализированная по видам работ. Базисная сметная стоимость принимается за 100%.
На следующем этапе — выбора подрядной строительной фирмы и заключении контракта — в состав исходных данных определения стоимости входят:
разрешение на строительство;
консультационное досье для подрядчиков — претендентов на выполнение строительных работ, которое обычно включает характеристику объекта;
особые требования к объекту;
сведения о продолжительности строительства, организации производства работ, ценах (базисная сметная стоимость по объекту в целом);
общие условия подрядного договора;
специальные предписания к данному объекту строительства.
Экономическая оценка на этом этапе — цены предложений подрядчиков, которые могут отклоняться от базисной сметной стоимости и на основе которых устанавливается согласованная цена договора (на уровне выше или ниже базисной).
В ряде случаев цена (базисная сметная стоимость по объекту в целом) сохраняется в тайне, и ее предлагается определить строительным фирмам — претендентам на получение подряда. При заключении контрактов на основе «открытых торгов», «призыва к предложению» или «взаимных соглашений» критерий самой низкой цены, как правило, является единственным для получения подряда.
Приведенный выше порядок осуществления проектирования и определения сметной стоимости строительства на отдельных стадиях наиболее характерен для большинства экономически развитых стран. Общим для них является то, что организация проектирования построена таким образом, что предварительные проектные проработки предполагают исследование множества проектных решений и обоснований, а окончательный выбор осуществляется путем сравнения предварительных смет по различным проектным решениям. Однако следует подчеркнуть, что подобная схема используется, как правило, при проектировании уникальных объектов, для которых невозможно воспользоваться данными прошлого опыта, основанного на анализе показателей аналогичных объектов. В других же случаях, например менее сложных, при выборе проектных решений и определении затрат обычно составляется менее обширная документация, основанная на эмпирических данных. Полученные сравнительные результаты рассматриваются как вполне реальные, приемлемые для достижения поставленной заказчиком цели.
Суммарный размер общих затрат на строительство здания обычно определяется в соответствии с типом и объемно-планировочными решениями здания. При этом общая площадь и строительный объем здания оцениваются поэлементно с учетом строительства аналогичных объектов с соответствующими технико-экономическими показателями и качеством постройки.
Впоследствии окончательная сумма общих затрат распределяется на каждый элемент здания. Понятие «элемент здания» обычно обозначает часть здания, выполняющую одну и ту же функцию, какими бы ни были проект и строительство. В практике проектирования Великобритании существует около 30 функциональных элементов, однако их количество меняется в зависимости от вида здания. Выделяются элементы для стен, крыш, перегородок, отделки, потолков и т.д.
В значительной степени разделение здания по элементам зависит от объемно-планировочных решений и формы конструкции. В основном выбор производится между различными вариантами объемнопланировочных и конструктивных решений (как между традиционными, так и между нетрадиционными решениями и вариантами).
Результаты анализа выражаются обычно в виде конечной цифры для каждого элемента здания в виде цен на 1 кв. фут или 1 кв. м. Система удельных показателей укладывается в сводку затрат, с помощью которой определяют общую сумму затрат по зданию или сооружению в расчете на принятую единицу измерения. Разрабатывая рабочие чертежи, проектировщик знает цену каждого элемента, а также общую сумму затрат, которая складывается из затрат по отдельным элементам. По окончании изготовления рабочих чертежей их проверяют по стоимости на основе приблизительных количеств. В случае необходимости могут быть внесены изменения в проект и в спецификации для приведения затрат в соответствие с конечными цифрами или может быть достигнуто соглашение о превышении конечных затрат. Все последующие предложения и изменения анализируются и сравниваются с конечными цифрами затрат.
Метод планирования сравнительных издержек начинается с анализа стоимости здания в соответствии с предъявленными к нему функциональными и конструктивными требованиями. Поэтому проектирование здания производится при участии специалиста, осуществляющего так называемый количественный обзор. В функции этого сотрудника входят определение и анализ факторов, влияющих на различные проектные решения и затраты.
Расчет стоимости строительства производится с учетом фактора времени. При этом сопоставляются затраты, которые можно произвести в настоящее время или в будущем. Будущие затраты обеспечиваются инвестированием меньшей суммы денег в настоящее время, которая вместе с процентами вырастает до суммы, необходимой в определенный момент в будущем. В связи с этим стоимость будущих затрат меньше их номинальной стоимости.
Сравнение денег, уплачиваемых в будущем, с деньгами, уплачиваемыми в настоящем, осуществляется посредством приведения, или суммирования дисконтированных стоимостей. Это обеспечивает эквивалентность настоящих и будущих стоимостей. Конечно, отношение между текущими и будущими затратами зависит от ставки процента, выплачиваемой заемщиком. Учет фактора времени в целях определения эквивалента всех издержек, возникающих при строительстве и эксплуатации здания, ведется на основе суммирования дисконтированных стоимостей.
Другой способ выражения того же самого отношения — использование годового эквивалента стоимости. Эта сумма, уплачиваемая каждый год, имеет ту же стоимость, что и настоящая или обесцененная. Например, годовой эквивалент стоимости первоначальных затрат представляет собой сумму, которая за данный период полностью покрывает заем, взятый для освоения начальных затрат и наросшего процента. Он соответствует годовой выплате долга строительному обществу или другой финансовой организации в счет заложенного имущества.
Методы определения базовой сметной цены в зарубежной практике обычно относятся к двум однородным группам:
методы, основанные на использовании прейскурантных (расчетных) цен с учетом региональных особенностей, типовых каталогов единичных расценок, а также специальных видов расценок;
формулы и эмпирические методы.
Наиболее верная оценка стоимости строительства чаще всего достигается комбинированием нескольких методов и комплексного анализа полученных результатов.
Расчеты стоимости строительства по агрегированным (укрупненным) параметрам, по подсчетам зарубежных экономистов, позволяют уменьшить затраты инженерного труда на разработку проектно-сметной документации на 25—50%, сократить ее объем в 3—10 раз, ускорить разработку смет и их экспертизу.
В зарубежной практике широко используются различные методы укрупненных расчетов стоимости, например, промышленного строительства. В частности:
метод расчета по удельным нормам на основные элементы затрат;
метод определения затрат на оборудование с последующим вычислением в процентах к ним остальных элементов затрат по зданиям и сооружениям;
определение стоимости строительства предприятия в зависимости от стоимости технологического оборудования с помощью переходного эмпирического коэффициента (метод Ланга);
определение стоимости строительства предприятий в зависимости от стоимости основного технологического оборудования с
помощью эмпирических коэффициентов, дифференцированных по видам оборудования (метод Хенда);
метод логарифмической зависимости стоимости строительства предприятий от их производственной мощности;
метод расчета стоимости строительства через удельные капиталовложения (средние капитальные затраты на единицу годовой производственной мощности);
метод расчета стоимости через укрупненные структурные группы (модули) капитальных затрат.
Во всех случая проводится декомпозиция стоимости строительства промышленных объектов и комплексов на укрупненные составляющие (подсистемы) с использованием особых методологических приемов их исчисления.
За основу разработки формул расчета стоимости строительства по конструктивным элементам и видам строительных работ на общестроительные и специальные работы положены следующие принципы:
объединение в группы различных разновидностей конструкций с соответствующим сокращением числа параметров в зависимости от которых устанавливается значение сметных цен;
учет технических особенностей, характерных для данных видов строительных работ.
Расчет стоимости строительства по статистическим данным основан на статистике сметных цен, собранных из многочисленных подрядных договоров, выполненных по заказам государственных органов, а также частных компаний. Этот метод требует тщательного технико-экономического анализа проектов.
Расчет стоимости строительства с помощью графиков и номограмм проводится на основе экономико-математических формул и статистических данных. Точность результатов во многом зависит от выбора шкалы (равномерная, логарифмическая, полулогарифмическая).
Один из популярных в зарубежной практике номографических методов — метод АРС (метод обоснованного анализа и быстрой оценки стоимости строительства), разработанный научно-техническим центром по строительству Франции. Этот метод основан на системе различных кривых, позволяющих определять единичную стоимость площади здания в целом, а также составляющих его секций, помещений, инженерного оборудования и т.д.
Использование индексов для адаптации первоначальной стоимости к фактической из-за отличия индексов стоимости по различным видам строительства, учитывающих конъюнктурные колебания изменения цен на строительные материалы и рабочую силу, широко применяется в США. Например, около десяти фирм систематически составляют индексы стоимости по различным видам строительства для различных городов, штатов и географических районов страны. Эти индексы используются:
при пересмотре первоначальной стоимости строительства, зафиксированной в момент заключения подрядных договоров на выполнение инвестиционных программ и отдельных видов проектных и строительно-монтажных работ;
расчетах за выполненные подрядными строительными, инжиниринговыми и проектными фирмами проектно-строительных и монтажных работ;
исчислении ретроспективной динамики объемов строительства и валовых капиталовложений по отдельным объектам, комплексам, регионам и стране в целом;
попытках прогнозировать движение цен на строительную продукцию на краткосрочную и среднесрочную перспективу.
